Wenn ein Grundstück mit mehreren Häusern, etwa ein Doppelhaus oder eine Reihenhausanlage, rechtlich in einzelne Einheiten aufgeteilt werden soll, kommen vor allem zwei unterschiedliche Gestaltungen in Betracht: die Realteilung und die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Der entscheidende Unterschied läßt sich einfach zusammenfassen:
Bei der Realteilung entstehen mehrere selbständige Grundstücke. Bei der WEG-Teilung bleibt das Grundstück als Ganzes bestehen; statt dessen werden einzelne Wohnungen oder Häuser als rechtlich selbständige Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten gebildet.
Flurstück und Grundstück – kurz erklärt
Für das Verständnis genügt zunächst eine einfache Unterscheidung:
Ein Flurstück ist eine im Liegenschaftskataster vermessene und eindeutig bezeichnete Fläche. Es wird unter anderem durch Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer bestimmt und stellt die kleinste katasterliche Einheit dar.
Ein Grundstück im Rechtssinne ist dagegen eine grundbuchrechtliche Einheit. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.
Flurstück und Grundstück sind deshalb nicht dasselbe. Für die Unterscheidung zwischen Realteilung und WEG-Teilung ist vor allem wichtig, ob aus einem bisherigen Grundstück mehrere selbständige Grundstücke entstehen oder ob das Grundstück ungeteilt bleibt.
1. Realteilung – aus einem Grundstück werden mehrere
Bei einer Realteilung wird das Grundstück tatsächlich in mehrere selbständige Grundstücke aufgeteilt.
Typisches Beispiel ist ein Doppelhaus:
Vor der Teilung befindet sich das gesamte Doppelhaus auf einem Grundstück. Soll anschließend jede Doppelhaushälfte auf einem eigenen Grundstück stehen, wird das Grundstück real geteilt.
Dafür ist regelmäßig zunächst eine Vermessung erforderlich. Aus einem bisherigen Flurstück können dabei beispielsweise zwei neue Flurstücke entstehen. Anschließend wird die Grundstücksteilung im Grundbuch vollzogen. Die neu gebildeten Grundstücke können dann jeweils selbständig verkauft und belastet werden.
Vereinfacht:
Vorher:
Ein Grundstück → zwei Doppelhaushälften
Nach der Realteilung:
Grundstück 1 → Doppelhaushälfte A
Grundstück 2 → Doppelhaushälfte B
Die Grundstücke sind damit rechtlich voneinander unabhängig.
Was ist bei einer Realteilung zu beachten?
Eine Realteilung ist nicht allein eine Frage von Vermessung und Grundbuch. Soll das neu gebildete Grundstück anschließend bebaut oder die vorhandene Bebauung verändert werden, müssen insbesondere die bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sein.
Von Bedeutung können beispielsweise sein:
- gesicherte Erschließung und Zufahrt,
- Abstandsflächen,
- Stellplätze,
- Leitungsrechte,
- Wegerechte,
- Baulasten,
- Vorgaben eines Bebauungsplans.
Eine allgemeine Teilungsgenehmigung nach dem Baugesetzbuch ist grundsätzlich nicht mehr erforderlich. In besonderen Gebieten, beispielsweise Sanierungs- oder Umlegungsgebieten, können jedoch besondere Genehmigungs- oder Zustimmungserfordernisse bestehen.
2. WEG-Teilung – das Grundstück bleibt ungeteilt
Bei einer Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird das Grundstück dagegen nicht real geteilt.
Das gesamte Grundstück bleibt bestehen. Auch das Flurstück wird nicht in mehrere neue Flurstücke zerlegt.
Statt dessen wird das Gebäude in rechtlich selbständige Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten aufgeteilt. Grundlage ist regelmäßig eine Teilungserklärung nach § 8 WEG.
Jede Einheit erhält dabei einen eigenen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück und wird mit dem zugehörigen Sondereigentum – beispielsweise an einer Wohnung oder einem Reihenhaus – verbunden.
Das bedeutet beispielsweise bei einer Reihenhausanlage:
Vorher:
Ein Grundstück mit mehreren Reihenhäusern
Nach der WEG-Teilung:
Ein Grundstück
- Reihenhaus 1 als eigene WEG-Einheit
- Reihenhaus 2 als eigene WEG-Einheit
- Reihenhaus 3 als eigene WEG-Einheit
usw.
Das Grundstück selbst bleibt dabei ungeteilt.
Realteilung und WEG-Teilung im Vergleich
| Realteilung | WEG-Teilung | |
| Grundstück | wird in mehrere Grundstücke aufgeteilt | bleibt ein Grundstück |
| Flurstück | wird regelmäßig neu gebildet bzw. aufgeteilt | bleibt grundsätzlich bestehen |
| Vermessung | regelmäßig erforderlich | grundsätzlich nicht erforderlich |
| Eigentumsobjekt | selbständiges Grundstück | Wohnung oder sonstige WEG-Einheit |
| Grundbuch | mehrere selbständige Grundstücke | eigene Grundbücher für die WEG-Einheiten |
| Grundlage | Grundstücksteilung und Grundbuchvollzug | Teilungserklärung nach § 8 WEG |
| Beispiel | Doppelhaus auf zwei Grundstücken | Reihenhausanlage auf einem Grundstück mit einzelnen WEG-Einheiten |
Was bedeutet das für Käufer und Eigentümer?
Der Unterschied ist vor allem bei Doppelhäusern und Reihenhäusern wichtig.
Bei einer Realteilung besitzt der Eigentümer beispielsweise das Grundstück, auf dem seine Doppelhaushälfte steht, als selbständiges Grundstück.
Bei einer WEG-Aufteilung besitzt er dagegen seine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit und gleichzeitig einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück und an den gemeinschaftlichen Teilen der Anlage.
Das kann beispielsweise Auswirkungen haben auf:
- die Gestaltung und Nutzung gemeinschaftlicher Flächen,
- Kosten für Dach, Außenanlagen oder andere gemeinschaftliche Bauteile,
- bauliche Veränderungen,
- Zufahrten und Leitungen,
- die Finanzierung und Beleihung,
- die spätere Veräußerung.
Bei einer WEG-Anlage sind außerdem die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung besonders wichtig. Sie regeln unter anderem, welche Bereiche zum Sondereigentum gehören, welche Teile gemeinschaftlich sind und wie Kosten und Rechte innerhalb der Gemeinschaft verteilt werden.
Ein einfaches Beispiel
Ein Eigentümer besitzt ein Grundstück, auf dem zwei Doppelhaushälften stehen.
Variante 1: Realteilung
Das Grundstück wird vermessen und in zwei Grundstücke aufgeteilt.
Jede Doppelhaushälfte steht anschließend auf einem eigenen Grundstück. Die beiden Eigentümer besitzen jeweils ihr eigenes Grundstück.
Variante 2: WEG-Teilung
Das Grundstück bleibt unverändert bestehen. Durch eine Teilungserklärung werden zwei Wohnungseigentumseinheiten gebildet.
Jeder Eigentümer besitzt seine Doppelhaushälfte als WEG-Einheit und einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück.
Beide Varianten können zu wirtschaftlich ähnlichen Ergebnissen führen, rechtlich handelt es sich aber um zwei unterschiedliche Modelle.
Fazit
Für die Praxis läßt sich der Unterschied auf eine einfache Frage reduzieren:
Soll aus einem Grundstück mehrere Grundstücke werden – oder soll das Grundstück bestehenbleiben und nur das Gebäude in einzelne WEG-Einheiten aufgeteilt werden?
Realteilung:
Aus einem Grundstück werden mehrere selbständige Grundstücke.
WEG-Teilung:
Das Grundstück bleibt bestehen; einzelne Wohnungen, Doppelhaushälften oder Reihenhäuser werden zu selbständigen WEG-Einheiten.
Welche Variante sinnvoller ist, hängt unter anderem von der vorhandenen Bebauung, den örtlichen baurechtlichen Voraussetzungen, der Grundstückssituation und den langfristigen Zielen der Eigentümer ab. Bei einer geplanten Aufteilung sollten deshalb Vermessungsingenieur, Notar und – je nach Vorhaben – die zuständige Bau- oder Genehmigungsbehörde frühzeitig einbezogen werden.
