Eine gemeinsam gekaufte Immobilie ist bei einer Scheidung häufig einer der wichtigsten Vermögenswerte – und zugleich einer der Punkte, bei denen schnell komplizierte Fragen entstehen.
Wer bleibt im Haus? Kann einer den anderen auszahlen? Was passiert mit dem gemeinsamen Darlehen? Muß die Immobilie verkauft werden? Und was bedeutet die Scheidung für das Grundbuch?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Entscheidend sind vor allem die Eigentumsverhältnisse, die Finanzierung und die persönlichen Vereinbarungen der Ehegatten.
Wem gehört die Immobilie?
Der erste Blick sollte immer ins Grundbuch gehen.
Sind beide Ehegatten als Eigentümer eingetragen, gehört die Immobilie grundsätzlich beiden. Häufig steht beispielsweise im Grundbuch:
- Ehegatte A: 1/2 Miteigentumsanteil
- Ehegatte B: 1/2 Miteigentumsanteil
Die Ehe allein bestimmt dagegen nicht, wem eine Immobilie gehört. Maßgeblich sind insbesondere die Eintragung im Grundbuch und die zwischen den Ehegatten bestehenden vermögensrechtlichen Vereinbarungen.
Auch wenn nur ein Ehegatte im Grundbuch steht, können im Rahmen der Scheidung weitere vermögensrechtliche Fragen entstehen, etwa beim Zugewinnausgleich. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, daß der andere Ehegatte Miteigentümer der Immobilie wird.
Welche Möglichkeiten gibt es bei einer gemeinsamen Immobilie?
Bei einer Scheidung kommen im Wesentlichen drei Lösungen in Betracht:
- Ein Ehegatte übernimmt die Immobilie.
- Die Immobilie wird verkauft.
- Beide Ehegatten behalten die Immobilie zunächst gemeinsam.
Welche Lösung sinnvoll ist, hängt von der finanziellen Situation, den persönlichen Vorstellungen und dem Wert der Immobilie ab.
1. Ein Ehegatte übernimmt die Immobilie
Häufig möchte ein Ehegatte mit den Kindern im bisherigen Familienheim wohnen bleiben. Dann kann vereinbart werden, daß er den Miteigentumsanteil des anderen übernimmt.
Beispiel:
Das Haus ist 600.000 Euro wert. Beide Ehegatten sind zu jeweils 1/2 Eigentümer.
Vereinfacht entspricht der Anteil jedes Ehegatten zunächst 300.000 Euro. Bestehen jedoch noch gemeinsame Darlehen oder weitere vermögensrechtliche Ansprüche, muß die tatsächliche Ausgleichszahlung individuell berechnet werden.
Die Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück muß notariell beurkundet werden. Anschließend wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen.
Grunderwerbsteuer – meist kein Thema
Anders als beim gewöhnlichen Immobilienkauf fällt bei der Übertragung zwischen Ehegatten in aller Regel keine Grunderwerbsteuer an. Steuerfrei ist sowohl der Erwerb durch den Ehegatten – unabhängig vom Güterstand – (§ 3 Nr. 4 GrEStG) als auch der Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG).
Voraussetzung ist, daß die Scheidung der Anlaß der Übertragung ist. Eine über Jahre hinausgezögerte Auseinandersetzung kann die Befreiung gefährden; die Übertragung sollte daher zeitnah und endgültig geregelt werden.
Spekulationssteuer – ein häufig übersehener Stolperstein
Umgekehrt kann bei der Auszahlung eine Einkommensteuer entstehen, mit der viele nicht rechnen. Wird der Miteigentumsanteil innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf entgeltlich auf den anderen Ehegatten übertragen, kann darin ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft liegen (§ 23 EStG).
Der Bundesfinanzhof hat 2023 entschieden, daß dies auch dann gilt, wenn die Übertragung vor dem Hintergrund einer drohenden Teilungsversteigerung im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung erfolgt.
Die sonst geltende Befreiung für selbstgenutztes Wohneigentum greift für den ausgezogenen Ehegatten nicht, wenn nur noch der andere Ehegatte und das gemeinsame Kind dort wohnen. Besteuert wird dabei der Gewinn, nicht der gesamte Erlös. Vor einer Übernahme sollte dieser Punkt daher geprüft werden, damit die Ausgleichszahlung nicht zu niedrig angesetzt wird.
Besonders wichtig: das Darlehen
Die Übertragung des Eigentums bedeutet nicht automatisch, daß der andere Ehegatte aus dem Kreditvertrag ausscheidet.
Sind beide Ehegatten Darlehensnehmer, haften sie gegenüber der Bank grundsätzlich weiterhin für das Darlehen, solange die Bank einer Entlassung aus der persönlichen Haftung nicht zustimmt.
Deshalb müssen zwei Dinge voneinander getrennt werden:
Grundbuch: Wem gehört die Immobilie?
Darlehensvertrag: Wer haftet gegenüber der Bank?
Eine saubere Lösung sollte beides berücksichtigen.
2. Die Immobilie wird verkauft
Wenn keiner der Ehegatten die Immobilie übernehmen möchte oder die Finanzierung einer Übernahme nicht möglich ist, kann der Verkauf die einfachste Lösung sein.
Der Verkaufserlös dient zunächst dazu, bestehende Darlehen und sonstige mit dem Verkauf zusammenhängende Verpflichtungen abzulösen. Der verbleibende Betrag wird anschließend entsprechend der Eigentums- und gegebenenfalls der sonstigen vermögensrechtlichen Vereinbarungen verteilt.
Vor einem Verkauf sollte deshalb möglichst früh geklärt werden:
- Wie hoch ist der aktuelle Marktwert?
- Wie hoch ist die Restschuld?
- Gibt es Vorfälligkeitsentschädigungen?
- Welche Verkaufskosten entstehen?
- Gibt es steuerliche Besonderheiten?
- Wie soll der verbleibende Erlös verteilt werden?
Gerade bei einer Scheidung ist eine realistische Marktpreiseinschätzung wichtig. Ein überhöhter Wunschpreis kann den Verkauf unnötig verzögern und die finanzielle Situation zusätzlich belasten.
3. Beide Ehegatten behalten die Immobilie zunächst gemeinsam
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie zunächst gemeinsam zu behalten.
Das kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn die Kinder weiterhin im bisherigen Familienheim wohnen sollen und ein sofortiger Verkauf oder eine Übertragung finanziell nicht möglich oder nicht gewünscht ist.
Dabei sollte jedoch eine klare Vereinbarung getroffen werden.
Zu regeln sind beispielsweise:
- Wer wohnt in der Immobilie?
- Wer zahlt das Darlehen?
- Wer trägt Nebenkosten und Versicherungen?
- Wer übernimmt Reparaturen und Instandhaltung?
- Wie werden größere Investitionen entschieden?
- Wann darf die Immobilie verkauft werden?
- Was geschieht, wenn einer der Ehegatten verkaufen möchte?
- Wie wird ein späterer Verkaufserlös verteilt?
Eine solche Lösung kann funktionieren, sollte aber nicht einfach auf einer mündlichen Absprache beruhen.
Was passiert mit dem gemeinsamen Darlehen?
Das ist einer der wichtigsten Punkte bei einer Scheidungsimmobilie.
Sind beide Ehegatten Kreditnehmer, kann die Bank grundsätzlich von beiden die Rückzahlung verlangen. Eine private Vereinbarung zwischen den Ehegatten ändert daran zunächst nichts.
Beispiel:
Der Ehemann übernimmt das Haus und verpflichtet sich gegenüber seiner geschiedenen Ehefrau, die Darlehensraten künftig allein zu bezahlen.
Wenn die Ehefrau aber weiterhin Darlehensnehmerin ist, kann die Bank sie unter Umständen trotzdem in Anspruch nehmen.
Deshalb sollte die Übertragung des Eigentums möglichst mit der Regelung der Finanzierung abgestimmt werden.
Ob die Bank einen Ehegatten aus dem Darlehensvertrag entläßt, hängt unter anderem von dessen Einkommen, Vermögen und der verbleibenden Darlehenshöhe ab.
Wie wird der Wert der Immobilie bestimmt?
Soll ein Ehegatte den anderen auszahlen, muß zunächst geklärt werden, welchen Wert die Immobilie hat.
Dabei ist nicht unbedingt der Wert entscheidend, den einer der Ehegatten für angemessen hält. Sinnvoll ist eine objektive Marktwertermittlung.
Bei einem Verkauf durch einen Makler kann beispielsweise eine aktuelle Marktpreiseinschätzung eine gute Grundlage sein. Bei komplizierten Fällen oder erheblichen Vermögenswerten kann zusätzlich ein Sachverständigengutachten sinnvoll sein.
Bei der Berechnung des Ausgleichsbetrags müssen außerdem insbesondere berücksichtigt werden:
- bestehende Darlehen,
- sonstige Belastungen,
- Eigentumsanteile,
- bereits getroffene Vereinbarungen,
- gegebenenfalls Zugewinnausgleich und weitere vermögensrechtliche Ansprüche.
Der halbe Immobilienwert ist daher nicht automatisch der Betrag, den ein Ehegatte an den anderen zahlen muß.
Was hat der Zugewinnausgleich mit der Immobilie zu tun?
Die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie und der Zugewinnausgleich sind zwei unterschiedliche Fragen.
Beispiel:
Beide Ehegatten sind zu jeweils 1/2 als Eigentümer eingetragen. Das bedeutet zunächst, daß ihnen die Immobilie entsprechend ihren Eigentumsanteilen gehört.
Daneben kann im Rahmen der Scheidung ein Anspruch auf Zugewinnausgleich bestehen. Dabei wird grundsätzlich die Entwicklung des jeweiligen Vermögens während der Ehe betrachtet.
Deshalb sollte eine Maklerbewertung nicht mit einer vollständigen Berechnung des Zugewinnausgleichs gleichgesetzt werden.
Bei Fragen zum Zugewinnausgleich ist eine Beratung durch einen Fachanwalt für Familienrecht oder einen Notar sinnvoll.
Kann einer den anderen zum Verkauf zwingen?
Bei gemeinsamem Eigentum kann ein Ehegatte grundsätzlich nicht dauerhaft gegen den Willen des anderen über das gesamte Grundstück verfügen.
Eine einvernehmliche Lösung ist deshalb normalerweise die beste Variante.
Kommt keine Einigung zustande, kann ein Miteigentümer grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Bei einem Grundstück kann dies letztlich zu einer Verwertung im Wege der Teilungsversteigerung führen.
Eine Teilungsversteigerung ist jedoch häufig keine Wunschlösung. Sie kann mit zusätzlichen Kosten und Unsicherheiten verbunden sein und muß nicht den gleichen wirtschaftlichen Erlös bringen wie ein gut vorbereiteter freihändiger Verkauf.
Wenn ein Verkauf ohnehin absehbar ist, kann deshalb ein gemeinsam organisierter Verkauf häufig die bessere Lösung sein.
Was ist mit dem Familienheim?
Das bisher gemeinsam bewohnte Haus oder die Eigentumswohnung hat bei einer Scheidung häufig nicht nur einen finanziellen, sondern auch einen persönlichen Wert.
Besonders wenn Kinder betroffen sind, kann die Frage entstehen, wer zunächst in der Immobilie wohnen bleibt.
Dabei sollte zwischen dem Wohnrecht bzw. der Nutzung der Immobilie und dem Eigentum unterschieden werden.
Wer nach der Trennung zunächst im Haus wohnen bleibt, wird dadurch nicht automatisch alleiniger Eigentümer.
Umgekehrt bedeutet die Eigentümerstellung nicht in jeder Situation, daß der andere Ehegatte die Immobilie sofort verlassen muß. Für die Nutzung des Familienheims können familienrechtliche Regelungen und gerichtliche Entscheidungen eine Rolle spielen.
Bei Streit über die Nutzung sollten daher familienrechtliche Fragen gesondert geklärt werden.
Scheidung und Verkauf: Was sollte man beachten?
Wenn feststeht, daß die Immobilie verkauft werden soll, empfiehlt es sich, möglichst früh einen gemeinsamen Verkaufsplan zu entwickeln.
Sinnvoll ist insbesondere:
1. Eigentumsverhältnisse prüfen
Wer steht im Grundbuch und mit welchem Anteil?
2. Finanzierung klären
Wie hoch ist die Restschuld und welche Kreditverträge bestehen?
3. Immobilienwert ermitteln
Welcher realistische Marktpreis ist unter den aktuellen Marktbedingungen erreichbar?
4. Verkaufsstrategie abstimmen
Welcher Angebotspreis ist sinnvoll? Welche Vermarktungsmaßnahmen sollen erfolgen?
5. Kosten und Erlösverteilung klären
Wie werden Makler-, Notar- und gegebenenfalls weitere Kosten berücksichtigt? Wie wird der verbleibende Erlös verteilt?
6. Steuerliche Fragen prüfen
Je nach Situation können insbesondere Fragen zur Einkommensteuer bzw. zur Steuerfreiheit eines privaten Immobilienverkaufs relevant sein. Hier sollte gegebenenfalls steuerlicher Rat eingeholt werden.
Was passiert, wenn die Ehegatten sich nicht einigen?
Eine Scheidung muß nicht automatisch zum Verkauf der Immobilie führen.
Wenn sich die Ehegatten jedoch weder auf eine Übernahme durch einen Ehegatten noch auf einen gemeinsamen Verkauf oder eine gemeinsame weitere Nutzung einigen können, kann die Situation erheblich schwieriger werden.
Als letzte Möglichkeit kommt bei gemeinsamem Grundstückseigentum grundsätzlich die Teilungsversteigerung in Betracht.
Sie sollte nicht mit einem normalen Immobilienverkauf verwechselt werden. Das Verfahren läuft über das zuständige Vollstreckungsgericht und folgt eigenen Regeln.
Eine einvernehmliche Lösung ist daher häufig wirtschaftlich und organisatorisch vorteilhafter.
Fazit: Was ist die beste Lösung?
Bei einer Scheidungsimmobilie gibt es keine Lösung, die für alle Familien gleichermaßen richtig ist.
Übernahme durch einen Ehegatten kann sinnvoll sein, wenn dieser die Immobilie finanzieren kann und dort beispielsweise mit den Kindern wohnen bleiben möchte.
Verkauf kann die sauberste Lösung sein, wenn keiner die Immobilie allein übernehmen kann oder möchte.
Gemeinsames Behalten kann eine Übergangslösung sein, sollte aber vertraglich klar geregelt werden.
Der wichtigste Schritt ist deshalb, zunächst einen Überblick über Eigentum, Immobilienwert, Darlehen und die persönlichen Ziele beider Ehegatten zu schaffen.
Eine Scheidungsimmobilie sollte nicht nur unter dem Gesichtspunkt „Wer bekommt das Haus?“ betrachtet werden. Entscheidend ist, welche Lösung für beide Seiten finanziell und langfristig tragfähig ist.
Für die Immobilienbewertung und Vermarktung kann ein Makler unterstützen. Fragen zu Zugewinnausgleich, Unterhalt, Eigentumsübertragung und familienrechtlichen Vereinbarungen sollten dagegen mit dem zuständigen Rechtsanwalt oder Notar geklärt werden.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Die steuerliche und rechtliche Behandlung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Rechtlicher Hinweis u. a. zu § 23 EStG: BFH, Urteil vom 14.02.2023 – IX R 11/21. Stand: August 2026. Eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen.
