Was Immobilienkäufer wissen sollten
Stand: August 2026
Das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG, bekannt als „Heizungsgesetz“) wurde 2026 neu gefaßt und in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt. Es wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet; die ersten Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Leitgedanke ist mehr Technologieoffenheit: Eigentümer sollen wieder selbst entscheiden, womit sie heizen. Zugleich setzt das Gesetz europäische Vorgaben zur Gebäudeeffizienz um.
Keine 65-Prozent-Pflicht und keine „Wärmepumpen-Pflicht“ mehr
Die bisherige Vorgabe, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, ist entfallen. Wer eine Bestandsimmobilie kauft, ist nicht auf eine bestimmte Heiztechnik festgelegt: Neben Wärmepumpe, Fernwärme und Biomasse bleiben auch Gas- und Ölheizungen zulässig.
Die „Bio-Treppe“ ab 2029
Wird nach dem Einbau-Stichtag eine neue Gas- oder Ölheizung eingebaut, muß diese ab 2029 einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe (etwa Biogas, Bioöl oder Wasserstoff) nutzen: mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Wichtig für Käufer: Eine bereits vorhandene Heizung ist davon nicht betroffen – die Bio-Treppe greift nur beim Neueinbau einer fossilen Heizung. Wer vollständig erneuerbar heizt, ist von ihr ausgenommen.
Keine Austauschpflicht für alte Heizungen mehr – und keine Beratungspflicht
Das frühere Betriebsverbot für alte Heizkessel und die Beratungspflicht vor dem Einbau einer Öl- oder Gasheizung wurden gestrichen. Eine ältere Heizung muß also nicht mehr allein wegen ihres Alters ausgetauscht werden. Das heißt aber nicht, daß fossile Heizungen dauerhaft günstig bleiben: Steigende CO₂-Kosten und der wachsende Anteil klimafreundlicher Brennstoffe verteuern den Betrieb. Eine unabhängige Beratung vor dem Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie bleibt daher sinnvoll.
Energieausweis genauer prüfen
Der Energieausweis wird modernisiert und aussagekräftiger. Für Käufer lohnt sich ein genauer Blick, weil er Rückschlüsse auf künftige Heizkosten und möglichen Modernisierungsbedarf erlaubt. Für Nichtwohngebäude werden dabei neue Effizienzklassen von A bis G eingeführt; die vertraute Skala für Wohngebäude bleibt bestehen.
Neubau: Solarpflicht und Nullemissionsstandard
Wer neu baut oder einen Neubau erwirbt, sollte zwei Punkte kennen: Für neu zu errichtende Gebäude wird schrittweise eine Solarpflicht eingeführt. Zudem gilt der Nullemissionsgebäude-Standard ab 2028 für behördliche Neubauten und ab 2030 für alle Neubauten – solche Gebäude verursachen am Standort keine Emissionen aus fossilen Brennstoffen.
Förderung
Der Heizungstausch wird weiterhin staatlich gefördert. Die Förderbedingungen wurden allerdings zum 21. Juli 2026 angepaßt; die Höhe richtet sich nun stärker nach dem Einkommen, und es gibt einen Familienbonus. Vor einer Kaufentscheidung mit geplanter Sanierung lohnt sich ein Blick auf die aktuellen Konditionen der KfW.
Für Kapitalanleger und Vermieter
Beim Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung werden bestimmte Betriebskosten künftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Das ist bei der Renditebetrachtung einer vermieteten Immobilie einzukalkulieren.
Einordnung
Das Gesetz ist politisch umstritten und soll 2030 auf seinen Beitrag zu den Klimazielen überprüft werden. Für die Kaufentscheidung von heute gilt: Eine fossile Heizung ist kein Ausschlußkriterium mehr, aber der energetische Zustand einer Immobilie bleibt ein wichtiger Kosten- und Werthebel – und damit ein zentraler Punkt bei Besichtigung und Preisverhandlung.
Quelle: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), amtliches Informationsportal des Bundes (gmodg.bund.de, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung); Verkündung BGBl. 2026 I Nr. 226 vom 28. Juli 2026. Allgemeine Information, Stand August 2026, ohne Gewähr; keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
