Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht einfach nur bestimmte Räume. Mit dem Wohnungseigentum sind auch Miteigentumsanteile am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden. Die rechtliche Grundlage hierfür ist unter anderem die Teilungserklärung.
Die Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage, mit der ein Grundstück mit Gebäude in Wohnungs- oder Teileigentum aufgeteilt wird. Sie schafft die Voraussetzung dafür, daß an einzelnen Wohnungen oder anderen Räumen eines Gebäudes selbständiges, im Grundbuch eingetragenes Eigentum entstehen kann. Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere § 8 WEG für die Aufteilung durch den Alleineigentümer.
Der Hintergrund: Nach dem allgemeinen Grundsatz des BGB ist ein Gebäude wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und kann nicht getrennt vom Grundstück veräußert werden. Das WEG durchbricht diesen Grundsatz und ermöglicht es, an einzelnen abgeschlossenen Wohnungen oder Räumen Sondereigentum zu begründen, das mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden ist.
Die Teilungserklärung teilt das Eigentum daher in zwei Kategorien:
Das Sondereigentum umfaßt die einzelne, in sich abgeschlossene Wohnung (Wohnungseigentum) oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wie Läden oder Tiefgaragenstellplätze (Teileigentum). An diesen Einheiten besteht Alleineigentum.
Das Gemeinschaftseigentum umfaßt alles, was nicht Sondereigentum ist und dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient – insbesondere das Grundstück selbst sowie die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes notwendigen Teile wie Fundamente, tragende Wände, Dach, Treppenhaus und die zentralen Ver- und Entsorgungsleitungen. Am Gemeinschaftseigentum steht jedem Wohnungseigentümer ein Miteigentumsanteil zu.
Die Teilungserklärung enthält typischerweise folgende Bestandteile:
Die Aufteilung selbst mit der Bestimmung, welche Miteigentumsanteile mit welchem Sondereigentum verbunden sind. Der Miteigentumsanteil wird meist als Bruchteil (zum Beispiel in Tausendstelanteilen) angegeben und bestimmt unter anderem das Stimmgewicht und häufig den Kostenverteilungsschlüssel.
Der Aufteilungsplan – eine von der Baubehörde mit Abgeschlossenheitsbescheinigung versehene Bauzeichnung, aus der die Lage und Größe der einzelnen Einheiten sowie die Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum hervorgeht. Die einzelnen Einheiten sind darin mit derselben Nummer gekennzeichnet, die auch in der Teilungserklärung verwendet wird.
Die Gemeinschaftsordnung, die häufig – aber nicht zwingend – Teil der Teilungserklärung ist. Sie regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander, etwa Nutzungsrechte, Sondernutzungsrechte an bestimmten Flächen (zum Beispiel Gartenanteilen oder Stellplätzen), Kostenverteilung und Verwaltung. Sie wirkt als vereinbarte Ordnung der Gemeinschaft.
Rechtlich wirksam wird die Aufteilung mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher: Das Grundbuchamt schließt das bisherige Grundbuchblatt des Grundstücks und legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuch an. Ab diesem Zeitpunkt ist jede Einheit selbständig veräußerbar und belastbar. Die Teilungserklärung wird dabei zum Inhalt des Sondereigentums und ist im Grundbuch in Bezug genommen; sie bindet auch spätere Erwerber.
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung ist deshalb ein genauer Blick in die Teilungserklärung und die dazugehörigen Unterlagen unbedingt zu empfehlen. Denn die tatsächliche Nutzung einer Fläche und deren rechtliche Zuordnung können unter Umständen deutlich voneinander abweichen.
Unser Tipp: Prüfen Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und die relevanten Aufteilungspläne.
Hinweis: Die konkrete rechtliche Bewertung sollte bei Bedarf durch einen Notar oder eine entsprechend qualifizierte Fachperson erfolgen.
