Der Kaufpreis einer Immobilie ist nur ein Teil der gesamten Erwerbskosten. Zusätzlich entstehen sogenannte Erwerbs- oder Kaufnebenkosten. Wer diese von Anfang an berücksichtigt, kann seine Finanzierung deutlich zuverlässiger planen.
Zu den typischen Erwerbsnebenkosten gehören:
- Grunderwerbsteuer
- Notar- und Grundbuchkosten
- gegebenenfalls Maklerprovision
- gegebenenfalls weitere Kosten, beispielsweise für Gutachten oder Finanzierungsunterlagen.
Grunderwerbsteuer
Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert in den einzelnen Bundesländern. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG); Bemessungsgrundlage ist bei einem Kauf grundsätzlich die Gegenleistung, insbesondere der vereinbarte Kaufpreis einschließlich bestimmter vom Käufer übernommener sonstiger Leistungen. Der Steuersatz beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % der steuerpflichtigen Gegenleistung gemäß § 8 GrEStG. Die Höhe legt jedes Bundesland seit 2006 selbst fest, weshalb der Satz regional erheblich abweicht. Die folgende Übersicht zeigt die derzeit geltenden Steuersätze in alphabetischer Reihenfolge der Länder.
| Bundesland | Steuersatz |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Da die Länder ihre Steuersätze ändern können, ist für den konkreten Fall stets der aktuell gültige Satz des betreffenden Bundeslandes maßgeblich.
Praktisch bedeutsam: Die Grunderwerbsteuer ist nach dem Steuerbescheid fällig, Die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt das Finanzamt grundsätzlich, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet wurde oder Steuerfreiheit besteht. Sie ist grundsätzlich Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Notarkosten
Der Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf zwingend der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB); ohne sie ist er unwirksam. Der Notar entwirft und beurkundet den Vertrag, sorgt für dessen Abwicklung und veranlaßt die erforderlichen Eintragungen. Die Gebühren sind bundesweit einheitlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und richten sich nach dem jeweiligen Geschäftswert, der bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf regelmäßig vom Kaufpreis ausgeht. Als Richtwert gelten für den Notar etwa 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises. Die Sätze sind gesetzlich festgelegt und damit nicht verhandelbar.
Grundbuchkosten
Für die Eintragung des neuen Eigentümers – und, bei einer Finanzierung, für die Eintragung der Grundschuld zugunsten der Bank – erhebt das Grundbuchamt Gebühren, die sich ebenfalls nach dem GNotKG bemessen. Als Richtwert gelten für die Grundbuchkosten etwa 0,5 % des Kaufpreises. Die tatsächliche Höhe der Notar- und Grundbuchkosten hängt vom Einzelfall ab, insbesondere von der Höhe einer eingetragenen Grundschuld, und kann daher abweichen.
Maklerprovision (Courtage)
Eine Maklerprovision fällt nur an, wenn der Kauf durch einen Makler vermittelt wurde. Für den Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher gilt seit dem 23. Dezember 2020 eine gesetzliche Regelung zur Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a–656d BGB). Danach bedürfen Maklerverträge für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser der Textform. Der Käufer darf bei den von §§ 656c und 656d BGB erfaßten Geschäften grundsätzlich nicht mit mehr als der Hälfte der Maklerprovision belastet werden. Eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe der Provision besteht nicht.
Zu beachten ist der begrenzte Anwendungsbereich: Die Regelungen der §§ 656c/656d BGB gelten ausschließlich für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, sofern der Käufer als Verbraucher handelt. Bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten greifen diese besonderen Vorschriften grundsätzlich nicht. Dort kann die Verteilung der Maklerprovision grundsätzlich frei vereinbart werden. Bei einer Eigentumswohnung gelten die §§ 656a ff. BGB dagegen grundsätzlich auch dann, wenn der Verbraucher die Wohnung als Kapitalanlage erwirbt.
Weitere mögliche Kosten
Je nach Gestaltung können situationsbedingt gegebenenfalls zusätzliche Positionen hinzukommen, etwa für die Bestellung einer Grundschuld, ein Notaranderkonto, Löschungsbewilligungen für bestehende Grundpfandrechte oder sonstige Belastungen des Verkäufers.
Wie hoch die tatsächlichen Nebenkosten ausfallen, hängt deshalb immer vom konkreten Fall und vom jeweiligen Bundesland ab.
Unser Tipp: Rechnen Sie bei der Immobilienfinanzierung nicht nur mit dem Kaufpreis. Eine realistische Kalkulation der Erwerbsnebenkosten gehört zu einer soliden Kaufentscheidung.
Hinweis: Die tatsächliche Höhe der Nebenkosten kann je nach Einzelfall variieren.
