Eine geerbte Immobilie kann einen erheblichen Vermögenswert darstellen. Gleichzeitig stellt sich für Erben häufig die Frage, ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer anfällt.
Die Erbschaftsteuer ist eine Steuer, die auf den unentgeltlichen Vermögensübergang von Todes wegen erhoben wird – also auf das, was ein Erbe, Vermächtnisnehmer oder Pflichtteilsberechtigter aus einem Nachlaß erhält. Rechtsgrundlage ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Schenkungen unter Lebenden werden nach denselben Grundsätzen behandelt (Schenkungsteuer), damit die Erbschaftsteuer nicht durch Übertragungen zu Lebzeiten umgangen werden kann.
Besteuert wird nicht der Nachlaß als solcher, sondern der Erwerb des einzelnen Erben. Jeder Erwerber wird also für seinen Anteil gesondert veranlagt. Die Steuer entsteht grundsätzlich mit dem Tod des Erblassers. Der Erwerb ist dem zuständigen Erbschaftsteuer-Finanzamt im Regelfall binnen drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG); eine vollständige Steuererklärung ist erst auf Anforderung einzureichen.
Die Höhe der Steuer hängt von drei Größen ab: dem steuerlichen Wert des Erwerbs, der Steuerklasse und dem daraus folgenden Steuersatz.
Bewertung des Vermögens
Für die Steuer ist der Wert der Vermögensgegenstände zum Todestag maßgeblich. Grundbesitz wird nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) bewertet, für bebaute Grundstücke insbesondere nach den §§ 176 ff. BewG im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Die Bewertung orientiert sich am gemeinen Wert (Verkehrswert) zum Bewertungsstichtag. Vom Wert des erworbenen Vermögens werden die abzugsfähigen Nachlaßverbindlichkeiten abgezogen – etwa Schulden des Erblassers, Vermächtnisse, Pflichtteile sowie die Kosten der Bestattung und der Abwicklung des Nachlasses (nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG).
Steuerklassen
Das ErbStG teilt die Erwerber nach dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser in drei Steuerklassen ein (§ 15 ErbStG). Je näher die Verwandtschaft, desto günstiger die Behandlung. Eingetragene Lebenspartner sind Ehepartnern steuerlich vollständig gleichgestellt und gehören zur Steuerklasse I. Geschwister fallen nach § 15 Abs. 1 ErbStG in Steuerklasse II. Nicht verwandte Personen gehören grundsätzlich zur Steuerklasse III; welche Steuerklasse bei Verwandten gilt, richtet sich nach § 15 ErbStG.
Persönliche Freibeträge (§ 16 ErbStG, Stand 2026)
Der persönliche Freibetrag wird vom steuerpflichtigen Erwerb abgezogen; nur der danach verbleibende Betrag unterliegt grundsätzlich der Besteuerung:
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
- Kinder und Stiefkinder (sowie Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind): 400.000 €
- Enkel: 200.000 €
- übrige Personen der Steuerklasse I: 100.000 €
- übrige Personen der Steuerklasse II (z. B. Geschwister, Nichten, Neffen): 20.000 €
- Personen der Steuerklasse III: 20.000 €
Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG sind 2026 unverändert geblieben. Ein häufiger Irrtum betrifft nichteheliche Partner: Unverheiratete Lebensgefährten haben keinen erhöhten Freibetrag. Sie fallen in Steuerklasse III mit nur 20.000 € Freibetrag und Steuersätzen von 30–50 %.
Für Ehegatten und Kinder kommt zusätzlich ein Versorgungsfreibetrag hinzu (§ 17 ErbStG); beim überlebenden Ehegatten beträgt er bis zu 256.000 €, wird jedoch um steuerfreie Versorgungsbezüge (etwa eine Witwenrente) gekürzt.
Steuersätze (§ 19 ErbStG)
Auf den nach Abzug der Freibeträge verbleibenden steuerpflichtigen Erwerb wird ein progressiver Steuersatz angewendet. Die Steuersätze liegen je nach Steuerklasse und Wert zwischen 7 % und 50 %. Innerhalb jeder Steuerklasse steigt der Satz mit dem Wert des Erwerbs; Die Steuer wird nach den in § 19 ErbStG festgelegten Steuersätzen und Wertgrenzen berechnet. § 19 Abs. 3 ErbStG enthält einen Härteausgleich beim Überschreiten einer Wertgrenze.
Wichtige Steuerbefreiungen im Immobilienbereich
Für selbstgenutzten Wohnraum bestehen besondere Befreiungen: Ein selbstgenutztes Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei auf den Ehepartner übergehen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Für Kinder gilt eine vergleichbare Befreiung, allerdings begrenzt auf eine Wohnfläche von 200 m² (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Voraussetzung ist in beiden Fällen regelmäßig, daß der Erwerber die Wohnung unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken nutzt und über zehn Jahre beibehält. Für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke sieht § 13d ErbStG einen Bewertungsabschlag von 10 % (unter weiteren Voraussetzungen und Ausnahmen) vor.
Zusammenspiel mit der Schenkung
Durch Schenkungen zu Lebzeiten können Freibeträge alle 10 Jahre erneut genutzt werden (§ 14 ErbStG). Innerhalb dieses Zehnjahreszeitraums werden mehrere Erwerbe von derselben Person zusammengerechnet, damit der Freibetrag nicht mehrfach in kurzer Folge ausgenutzt wird.
Die konkrete Steuerlast hängt stark vom Einzelfall ab. Bei größeren oder komplexen Nachlässen – insbesondere mit Betriebsvermögen (§§ 13a, 13b ErbStG) oder mehreren Immobilien – ist eine gesonderte steuerliche Prüfung angezeigt; die vorstehende Darstellung gibt den allgemeinen Rahmen wieder und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.
Wird eine geerbte Immobilie verkauft, können zusätzlich einkommensteuerliche Fragen relevant werden. Ob beispielsweise ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, hängt von verschiedenen Umständen ab. § 23 EStG enthält hierzu entsprechende Regelungen. Für die Berechnung der 10-Jahresfrist ist der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Rechtsvorgänger maßgeblich.
Unser Tipp: Bei einer geerbten Immobilie sollten Erbschaftsteuer, Eigentumsverhältnisse und eine mögliche Veräußerung nicht isoliert betrachtet werden. Eine frühzeitige steuerliche und rechtliche Prüfung kann sinnvoll sein.
Hinweis: Dies ist ein allgemeiner, nicht individualberatender Informationsbeitrag. Die steuerliche Behandlung einer Erbschaft ist immer vom individuellen Einzelfall abhängig. Die vorstehenden Informationen sollten nicht ungeprüft übernommen werden. Eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen.
