Wer eine Immobilie kauft, sollte nicht nur auf Lage, Größe und Kaufpreis achten. Ein ebenso wichtiger Blick gilt dem Grundbuch. Dort werden die rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks dokumentiert.
Das Grundbuch ist ein beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführtes öffentliches Register, in dem die Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken verzeichnet sind. Rechtsgrundlage sind die Grundbuchordnung (GBO) und die ergänzenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, das eindeutig über Grundbuchbezirk, Blattnummer und die Angaben des amtlichen Liegenschaftskatasters (Gemarkung, Flur, Flurstück) zugeordnet ist.
Das Grundbuch ist in vier Teile gegliedert:
Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück selbst – seine katastermäßige Lage, Größe und Wirtschaftsart sowie zugehörige Rechte wie etwa Wegerechte zugunsten des Grundstücks (grundstücksgleiche und dienende Rechte).
Abteilung I weist den oder die Eigentümer sowie den Rechtsgrund des Eigentumserwerbs aus (zum Beispiel Auflassung, Erbfolge).
Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte – etwa Grunddienstbarkeiten (Wege-, Leitungsrechte), Nießbrauch, Wohnungsrechte, Vorkaufsrechte oder Auflassungsvormerkungen sowie Verfügungsbeschränkungen.
Abteilung III verzeichnet die Grundpfandrechte, also Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, die der Absicherung von Krediten dienen.
Die praktische Bedeutung des Grundbuchs liegt in seinem öffentlichen Glauben (§ 892 BGB): Wer im Vertrauen auf einen eingetragenen Rechtszustand ein Grundstück erwirbt, wird grundsätzlich in diesem Vertrauen geschützt, auch wenn die Eintragung im Einzelfall unrichtig sein sollte. Rechtsänderungen an Grundstücken – insbesondere Eigentumsübergang und Bestellung von Grundpfandrechten – werden regelmäßig erst mit der Eintragung wirksam.
Für Käufer ist deshalb wichtig zu wissen: Nicht alles, was auf einem Grundstück oder in einer Immobilie sichtbar ist, ergibt sich automatisch aus den Verkaufsunterlagen. Entscheidend können die Eintragungen im Grundbuch sein.
Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO); das Grundbuch ist also kein allgemein einsehbares Register. Ein berechtigtes Interesse haben typischerweise Eigentümer, Kaufinteressenten mit Nachweis, Gläubiger, Notare oder Gerichte.
Die Eigentumsumschreibung erfolgt erst im Zusammenhang mit dem notariellen Kaufvertrag und der anschließenden Eintragung im Grundbuch. Grundstückskaufverträge müssen grundsätzlich notariell beurkundet werden. (§ 311b BGB)
Unser Tipp: Lassen Sie sich vor dem Kauf die für den Erwerb relevanten Grundbuchunterlagen erläutern. So können mögliche Rechte und Belastungen frühzeitig erkannt und bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
