Der entscheidende Unterschied läßt sich einfach zusammenfassen:

Bei der Realteilung entstehen mehrere selbständige Grundstücke. Bei der WEG-Teilung bleibt das Grundstück als Ganzes bestehen; statt dessen werden einzelne Wohnungen oder Häuser als rechtlich selbständige Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten gebildet.

Flurstück und Grundstück – kurz erklärt

Für das Verständnis genügt zunächst eine einfache Unterscheidung:

Ein Flurstück ist eine im Liegenschaftskataster vermessene und eindeutig bezeichnete Fläche. Es wird unter anderem durch Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer bestimmt und stellt die kleinste katasterliche Einheit dar.

Ein Grundstück im Rechtssinne ist dagegen eine grundbuchrechtliche Einheit. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.

Flurstück und Grundstück sind deshalb nicht dasselbe. Für die Unterscheidung zwischen Realteilung und WEG-Teilung ist vor allem wichtig, ob aus einem bisherigen Grundstück mehrere selbständige Grundstücke entstehen oder ob das Grundstück ungeteilt bleibt.

1. Realteilung – aus einem Grundstück werden mehrere

Bei einer Realteilung wird das Grundstück tatsächlich in mehrere selbständige Grundstücke aufgeteilt.

Typisches Beispiel ist ein Doppelhaus:

Vor der Teilung befindet sich das gesamte Doppelhaus auf einem Grundstück. Soll anschließend jede Doppelhaushälfte auf einem eigenen Grundstück stehen, wird das Grundstück real geteilt.

Dafür ist regelmäßig zunächst eine Vermessung erforderlich. Aus einem bisherigen Flurstück können dabei beispielsweise zwei neue Flurstücke entstehen. Anschließend wird die Grundstücksteilung im Grundbuch vollzogen. Die neu gebildeten Grundstücke können dann jeweils selbständig verkauft und belastet werden.

Vereinfacht:

Vorher:
Ein Grundstück → zwei Doppelhaushälften

Nach der Realteilung:
Grundstück 1 → Doppelhaushälfte A
Grundstück 2 → Doppelhaushälfte B

Die Grundstücke sind damit rechtlich voneinander unabhängig.

Was ist bei einer Realteilung zu beachten?

Eine Realteilung ist nicht allein eine Frage von Vermessung und Grundbuch. Soll das neu gebildete Grundstück anschließend bebaut oder die vorhandene Bebauung verändert werden, müssen insbesondere die bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sein.

Von Bedeutung können beispielsweise sein:

• gesicherte Erschließung und Zufahrt,
• Abstandsflächen,
• Stellplätze,
• Leitungsrechte,
• Wegerechte,
• Baulasten,
• Vorgaben eines Bebauungsplans.

Eine allgemeine Teilungsgenehmigung nach dem Baugesetzbuch ist grundsätzlich nicht mehr erforderlich. In besonderen Gebieten, beispielsweise Sanierungs- oder Umlegungsgebieten, können jedoch besondere Genehmigungs- oder Zustimmungserfordernisse bestehen.

2. WEG-Teilung – das Grundstück bleibt ungeteilt

Bei einer Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird das Grundstück dagegen nicht real geteilt.

Das gesamte Grundstück bleibt bestehen. Auch das Flurstück wird nicht in mehrere neue Flurstücke zerlegt.

Statt dessen wird das Gebäude in rechtlich selbständige Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten aufgeteilt. Grundlage ist regelmäßig eine Teilungserklärung nach § 8 WEG.

Jede Einheit erhält dabei einen eigenen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück und wird mit dem zugehörigen Sondereigentum – beispielsweise an einer Wohnung oder einem Reihenhaus – verbunden.

Das bedeutet beispielsweise bei einer Reihenhausanlage:

Vorher:
Ein Grundstück mit mehreren Reihenhäusern

Nach der WEG-Teilung:
Ein Grundstück

• Reihenhaus 1 als eigene WEG-Einheit
• Reihenhaus 2 als eigene WEG-Einheit
• Reihenhaus 3 als eigene WEG-Einheit
  usw.

Das Grundstück selbst bleibt dabei ungeteilt.

Realteilung und WEG-Teilung im Vergleich

Was bedeutet das für Käufer und Eigentümer?

Der Unterschied ist vor allem bei Doppelhäusern und Reihenhäusern wichtig.

Bei einer Realteilung besitzt der Eigentümer beispielsweise das Grundstück, auf dem seine Doppelhaushälfte steht, als selbständiges Grundstück.

Bei einer WEG-Aufteilung besitzt er dagegen seine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit und gleichzeitig einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück und an den gemeinschaftlichen Teilen der Anlage.

Das kann beispielsweise Auswirkungen haben auf:

• die Gestaltung und Nutzung gemeinschaftlicher Flächen,
• Kosten für Dach, Außenanlagen oder andere gemeinschaftliche Bauteile,
• bauliche Veränderungen,
• Zufahrten und Leitungen,
• die Finanzierung und Beleihung,
• die spätere Veräußerung.

Bei einer WEG-Anlage sind außerdem die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung besonders wichtig. Sie regeln unter anderem, welche Bereiche zum Sondereigentum gehören, welche Teile gemeinschaftlich sind und wie Kosten und Rechte innerhalb der Gemeinschaft verteilt werden.

Ein einfaches Beispiel

Ein Eigentümer besitzt ein Grundstück, auf dem zwei Doppelhaushälften stehen.

Variante 1: Realteilung

Das Grundstück wird vermessen und in zwei Grundstücke aufgeteilt.

Jede Doppelhaushälfte steht anschließend auf einem eigenen Grundstück. Die beiden Eigentümer besitzen jeweils ihr eigenes Grundstück.

Variante 2: WEG-Teilung

Das Grundstück bleibt unverändert bestehen. Durch eine Teilungserklärung werden zwei Wohnungseigentumseinheiten gebildet.

Jeder Eigentümer besitzt seine Doppelhaushälfte als WEG-Einheit und einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück.

Beide Varianten können zu wirtschaftlich ähnlichen Ergebnissen führen, rechtlich handelt es sich aber um zwei unterschiedliche Modelle.

Fazit

Für die Praxis läßt sich der Unterschied auf eine einfache Frage reduzieren:

Soll aus einem Grundstück mehrere Grundstücke werden – oder soll das Grundstück bestehenbleiben und nur das Gebäude in einzelne WEG-Einheiten aufgeteilt werden?

Realteilung:
Aus einem Grundstück werden mehrere selbständige Grundstücke.

WEG-Teilung:
Das Grundstück bleibt bestehen; einzelne Wohnungen, Doppelhaushälften oder Reihenhäuser werden zu selbständigen WEG-Einheiten.

Welche Variante sinnvoller ist, hängt unter anderem von der vorhandenen Bebauung, den örtlichen baurechtlichen Voraussetzungen, der Grundstückssituation und den langfristigen Zielen der Eigentümer ab. Bei einer geplanten Aufteilung sollten deshalb Vermessungsingenieur, Notar und – je nach Vorhaben – die zuständige Bau- oder Genehmigungsbehörde frühzeitig einbezogen werden.

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Wer bleibt im Haus? Kann einer den anderen auszahlen? Was passiert mit dem gemeinsamen Darlehen? Muß die Immobilie verkauft werden? Und was bedeutet die Scheidung für das Grundbuch?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Entscheidend sind vor allem die Eigentumsverhältnisse, die Finanzierung und die persönlichen Vereinbarungen der Ehegatten.

Wem gehört die Immobilie?

Der erste Blick sollte immer ins Grundbuch gehen.

Sind beide Ehegatten als Eigentümer eingetragen, gehört die Immobilie grundsätzlich beiden. Häufig steht beispielsweise im Grundbuch:

• Ehegatte A: 1/2 Miteigentumsanteil
• Ehegatte B: 1/2 Miteigentumsanteil

Die Ehe allein bestimmt dagegen nicht, wem eine Immobilie gehört. Maßgeblich sind insbesondere die Eintragung im Grundbuch und die zwischen den Ehegatten bestehenden vermögensrechtlichen Vereinbarungen.

Auch wenn nur ein Ehegatte im Grundbuch steht, können im Rahmen der Scheidung weitere vermögensrechtliche Fragen entstehen, etwa beim Zugewinnausgleich. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, daß der andere Ehegatte Miteigentümer der Immobilie wird.

Welche Möglichkeiten gibt es bei einer gemeinsamen Immobilie?

Bei einer Scheidung kommen im Wesentlichen drei Lösungen in Betracht:

1. Ein Ehegatte übernimmt die Immobilie.
2. Die Immobilie wird verkauft.
3. Beide Ehegatten behalten die Immobilie zunächst gemeinsam.

Welche Lösung sinnvoll ist, hängt von der finanziellen Situation, den persönlichen Vorstellungen und dem Wert der Immobilie ab.

1. Ein Ehegatte übernimmt die Immobilie

Häufig möchte ein Ehegatte mit den Kindern im bisherigen Familienheim wohnen bleiben. Dann kann vereinbart werden, daß er den Miteigentumsanteil des anderen übernimmt.

Beispiel:

Das Haus ist 600.000 Euro wert. Beide Ehegatten sind zu jeweils 1/2 Eigentümer.

Vereinfacht entspricht der Anteil jedes Ehegatten zunächst 300.000 Euro. Bestehen jedoch noch gemeinsame Darlehen oder weitere vermögensrechtliche Ansprüche, muß die tatsächliche Ausgleichszahlung individuell berechnet werden.

Die Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück muß notariell beurkundet werden. Anschließend wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen.

Grunderwerbsteuer – meist kein Thema

Anders als beim gewöhnlichen Immobilienkauf fällt bei der Übertragung zwischen Ehegatten in aller Regel keine Grunderwerbsteuer an. Steuerfrei ist sowohl der Erwerb durch den Ehegatten – unabhängig vom Güterstand – (§ 3 Nr. 4 GrEStG) als auch der Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG).

Voraussetzung ist, daß die Scheidung der Anlaß der Übertragung ist. Eine über Jahre hinausgezögerte Auseinandersetzung kann die Befreiung gefährden; die Übertragung sollte daher zeitnah und endgültig geregelt werden.

Spekulationssteuer – ein häufig übersehener Stolperstein

Umgekehrt kann bei der Auszahlung eine Einkommensteuer entstehen, mit der viele nicht rechnen. Wird der Miteigentumsanteil innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf entgeltlich auf den anderen Ehegatten übertragen, kann darin ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft liegen (§ 23 EStG).

Der Bundesfinanzhof hat 2023 entschieden, daß dies auch dann gilt, wenn die Übertragung vor dem Hintergrund einer drohenden Teilungsversteigerung im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung erfolgt.

Die sonst geltende Befreiung für selbstgenutztes Wohneigentum greift für den ausgezogenen Ehegatten nicht, wenn nur noch der andere Ehegatte und das gemeinsame Kind dort wohnen. Besteuert wird dabei der Gewinn, nicht der gesamte Erlös. Vor einer Übernahme sollte dieser Punkt daher geprüft werden, damit die Ausgleichszahlung nicht zu niedrig angesetzt wird.

Besonders wichtig: das Darlehen

Die Übertragung des Eigentums bedeutet nicht automatisch, daß der andere Ehegatte aus dem Kreditvertrag ausscheidet.

Sind beide Ehegatten Darlehensnehmer, haften sie gegenüber der Bank grundsätzlich weiterhin für das Darlehen, solange die Bank einer Entlassung aus der persönlichen Haftung nicht zustimmt.

Deshalb müssen zwei Dinge voneinander getrennt werden:

Grundbuch: Wem gehört die Immobilie?

Darlehensvertrag: Wer haftet gegenüber der Bank?

Eine saubere Lösung sollte beides berücksichtigen.

2. Die Immobilie wird verkauft

Wenn keiner der Ehegatten die Immobilie übernehmen möchte oder die Finanzierung einer Übernahme nicht möglich ist, kann der Verkauf die einfachste Lösung sein.

Der Verkaufserlös dient zunächst dazu, bestehende Darlehen und sonstige mit dem Verkauf zusammenhängende Verpflichtungen abzulösen. Der verbleibende Betrag wird anschließend entsprechend der Eigentums- und gegebenenfalls der sonstigen vermögensrechtlichen Vereinbarungen verteilt.

Vor einem Verkauf sollte deshalb möglichst früh geklärt werden:

• Wie hoch ist der aktuelle Marktwert?
• Wie hoch ist die Restschuld?
• Gibt es Vorfälligkeitsentschädigungen?
• Welche Verkaufskosten entstehen?
• Gibt es steuerliche Besonderheiten?
• Wie soll der verbleibende Erlös verteilt werden?

Gerade bei einer Scheidung ist eine realistische Marktpreiseinschätzung wichtig. Ein überhöhter Wunschpreis kann den Verkauf unnötig verzögern und die finanzielle Situation zusätzlich belasten.

3. Beide Ehegatten behalten die Immobilie zunächst gemeinsam

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie zunächst gemeinsam zu behalten.

Das kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn die Kinder weiterhin im bisherigen Familienheim wohnen sollen und ein sofortiger Verkauf oder eine Übertragung finanziell nicht möglich oder nicht gewünscht ist.

Dabei sollte jedoch eine klare Vereinbarung getroffen werden.

Zu regeln sind beispielsweise:

• Wer wohnt in der Immobilie?
• Wer zahlt das Darlehen?
• Wer trägt Nebenkosten und Versicherungen?
• Wer übernimmt Reparaturen und Instandhaltung?
• Wie werden größere Investitionen entschieden?
• Wann darf die Immobilie verkauft werden?
• Was geschieht, wenn einer der Ehegatten verkaufen möchte?
• Wie wird ein späterer Verkaufserlös verteilt?

Eine solche Lösung kann funktionieren, sollte aber nicht einfach auf einer mündlichen Absprache beruhen.

Was passiert mit dem gemeinsamen Darlehen?

Das ist einer der wichtigsten Punkte bei einer Scheidungsimmobilie.

Sind beide Ehegatten Kreditnehmer, kann die Bank grundsätzlich von beiden die Rückzahlung verlangen. Eine private Vereinbarung zwischen den Ehegatten ändert daran zunächst nichts.

Beispiel:

Der Ehemann übernimmt das Haus und verpflichtet sich gegenüber seiner geschiedenen Ehefrau, die Darlehensraten künftig allein zu bezahlen.

Wenn die Ehefrau aber weiterhin Darlehensnehmerin ist, kann die Bank sie unter Umständen trotzdem in Anspruch nehmen.

Deshalb sollte die Übertragung des Eigentums möglichst mit der Regelung der Finanzierung abgestimmt werden.

Ob die Bank einen Ehegatten aus dem Darlehensvertrag entläßt, hängt unter anderem von dessen Einkommen, Vermögen und der verbleibenden Darlehenshöhe ab.

Wie wird der Wert der Immobilie bestimmt?

Soll ein Ehegatte den anderen auszahlen, muß zunächst geklärt werden, welchen Wert die Immobilie hat.

Dabei ist nicht unbedingt der Wert entscheidend, den einer der Ehegatten für angemessen hält. Sinnvoll ist eine objektive Marktwertermittlung.

Bei einem Verkauf durch einen Makler kann beispielsweise eine aktuelle Marktpreiseinschätzung eine gute Grundlage sein. Bei komplizierten Fällen oder erheblichen Vermögenswerten kann zusätzlich ein Sachverständigengutachten sinnvoll sein.

Bei der Berechnung des Ausgleichsbetrags müssen außerdem insbesondere berücksichtigt werden:

• bestehende Darlehen,
• sonstige Belastungen,
• Eigentumsanteile,
• bereits getroffene Vereinbarungen,
• gegebenenfalls Zugewinnausgleich und weitere vermögensrechtliche Ansprüche.

Der halbe Immobilienwert ist daher nicht automatisch der Betrag, den ein Ehegatte an den anderen zahlen muß.

Was hat der Zugewinnausgleich mit der Immobilie zu tun?

Die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie und der Zugewinnausgleich sind zwei unterschiedliche Fragen.

Beispiel:

Beide Ehegatten sind zu jeweils 1/2 als Eigentümer eingetragen. Das bedeutet zunächst, daß ihnen die Immobilie entsprechend ihren Eigentumsanteilen gehört.

Daneben kann im Rahmen der Scheidung ein Anspruch auf Zugewinnausgleich bestehen. Dabei wird grundsätzlich die Entwicklung des jeweiligen Vermögens während der Ehe betrachtet.

Deshalb sollte eine Maklerbewertung nicht mit einer vollständigen Berechnung des Zugewinnausgleichs gleichgesetzt werden.

Bei Fragen zum Zugewinnausgleich ist eine Beratung durch einen Fachanwalt für Familienrecht oder einen Notar sinnvoll.

Kann einer den anderen zum Verkauf zwingen?

Bei gemeinsamem Eigentum kann ein Ehegatte grundsätzlich nicht dauerhaft gegen den Willen des anderen über das gesamte Grundstück verfügen.

Eine einvernehmliche Lösung ist deshalb normalerweise die beste Variante.

Kommt keine Einigung zustande, kann ein Miteigentümer grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Bei einem Grundstück kann dies letztlich zu einer Verwertung im Wege der Teilungsversteigerung führen.

Eine Teilungsversteigerung ist jedoch häufig keine Wunschlösung. Sie kann mit zusätzlichen Kosten und Unsicherheiten verbunden sein und muß nicht den gleichen wirtschaftlichen Erlös bringen wie ein gut vorbereiteter freihändiger Verkauf.

Wenn ein Verkauf ohnehin absehbar ist, kann deshalb ein gemeinsam organisierter Verkauf häufig die bessere Lösung sein.

Was ist mit dem Familienheim?

Das bisher gemeinsam bewohnte Haus oder die Eigentumswohnung hat bei einer Scheidung häufig nicht nur einen finanziellen, sondern auch einen persönlichen Wert.

Besonders wenn Kinder betroffen sind, kann die Frage entstehen, wer zunächst in der Immobilie wohnen bleibt.

Dabei sollte zwischen dem Wohnrecht bzw. der Nutzung der Immobilie und dem Eigentum unterschieden werden.

Wer nach der Trennung zunächst im Haus wohnen bleibt, wird dadurch nicht automatisch alleiniger Eigentümer.

Umgekehrt bedeutet die Eigentümerstellung nicht in jeder Situation, daß der andere Ehegatte die Immobilie sofort verlassen muß. Für die Nutzung des Familienheims können familienrechtliche Regelungen und gerichtliche Entscheidungen eine Rolle spielen.

Bei Streit über die Nutzung sollten daher familienrechtliche Fragen gesondert geklärt werden.

Scheidung und Verkauf: Was sollte man beachten?

Wenn feststeht, daß die Immobilie verkauft werden soll, empfiehlt es sich, möglichst früh einen gemeinsamen Verkaufsplan zu entwickeln.

Sinnvoll ist insbesondere:

1. Eigentumsverhältnisse prüfen

Wer steht im Grundbuch und mit welchem Anteil?

2. Finanzierung klären

Wie hoch ist die Restschuld und welche Kreditverträge bestehen?

3. Immobilienwert ermitteln

Welcher realistische Marktpreis ist unter den aktuellen Marktbedingungen erreichbar?

4. Verkaufsstrategie abstimmen

Welcher Angebotspreis ist sinnvoll? Welche Vermarktungsmaßnahmen sollen erfolgen?

5. Kosten und Erlösverteilung klären

Wie werden Makler-, Notar- und gegebenenfalls weitere Kosten berücksichtigt? Wie wird der verbleibende Erlös verteilt?

6. Steuerliche Fragen prüfen

Je nach Situation können insbesondere Fragen zur Einkommensteuer bzw. zur Steuerfreiheit eines privaten Immobilienverkaufs relevant sein. Hier sollte gegebenenfalls steuerlicher Rat eingeholt werden.

Was passiert, wenn die Ehegatten sich nicht einigen?

Eine Scheidung muß nicht automatisch zum Verkauf der Immobilie führen.

Wenn sich die Ehegatten jedoch weder auf eine Übernahme durch einen Ehegatten noch auf einen gemeinsamen Verkauf oder eine gemeinsame weitere Nutzung einigen können, kann die Situation erheblich schwieriger werden.

Als letzte Möglichkeit kommt bei gemeinsamem Grundstückseigentum grundsätzlich die Teilungsversteigerung in Betracht.

Sie sollte nicht mit einem normalen Immobilienverkauf verwechselt werden. Das Verfahren läuft über das zuständige Vollstreckungsgericht und folgt eigenen Regeln.

Eine einvernehmliche Lösung ist daher häufig wirtschaftlich und organisatorisch vorteilhafter.

Fazit: Was ist die beste Lösung?

Bei einer Scheidungsimmobilie gibt es keine Lösung, die für alle Familien gleichermaßen richtig ist.

Übernahme durch einen Ehegatten kann sinnvoll sein, wenn dieser die Immobilie finanzieren kann und dort beispielsweise mit den Kindern wohnen bleiben möchte.

Verkauf kann die sauberste Lösung sein, wenn keiner die Immobilie allein übernehmen kann oder möchte.

Gemeinsames Behalten kann eine Übergangslösung sein, sollte aber vertraglich klar geregelt werden.

Der wichtigste Schritt ist deshalb, zunächst einen Überblick über Eigentum, Immobilienwert, Darlehen und die persönlichen Ziele beider Ehegatten zu schaffen.

Eine Scheidungsimmobilie sollte nicht nur unter dem Gesichtspunkt „Wer bekommt das Haus?“ betrachtet werden. Entscheidend ist, welche Lösung für beide Seiten finanziell und langfristig tragfähig ist.

Für die Immobilienbewertung und Vermarktung kann ein Makler unterstützen. Fragen zu Zugewinnausgleich, Unterhalt, Eigentumsübertragung und familienrechtlichen Vereinbarungen sollten dagegen mit dem zuständigen Rechtsanwalt oder Notar geklärt werden.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Die steuerliche und rechtliche Behandlung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Rechtlicher Hinweis u. a. zu § 23 EStG: BFH, Urteil vom 14.02.2023 – IX R 11/21. Stand: August 2026. Eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen.

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Stand: August 2026

Das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG, bekannt als „Heizungsgesetz“) wurde 2026 neu gefaßt und in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt. Es wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet; die ersten Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Leitgedanke ist mehr Technologieoffenheit: Eigentümer sollen wieder selbst entscheiden, womit sie heizen. Zugleich setzt das Gesetz europäische Vorgaben zur Gebäudeeffizienz um.

Keine 65-Prozent-Pflicht und keine „Wärmepumpen-Pflicht“ mehr

Die bisherige Vorgabe, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, ist entfallen. Wer eine Bestandsimmobilie kauft, ist nicht auf eine bestimmte Heiztechnik festgelegt: Neben Wärmepumpe, Fernwärme und Biomasse bleiben auch Gas- und Ölheizungen zulässig.

Die „Bio-Treppe“ ab 2029

Wird nach dem Einbau-Stichtag eine neue Gas- oder Ölheizung eingebaut, muß diese ab 2029 einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe (etwa Biogas, Bioöl oder Wasserstoff) nutzen: mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Wichtig für Käufer: Eine bereits vorhandene Heizung ist davon nicht betroffen – die Bio-Treppe greift nur beim Neueinbau einer fossilen Heizung. Wer vollständig erneuerbar heizt, ist von ihr ausgenommen.

Keine Austauschpflicht für alte Heizungen mehr – und keine Beratungspflicht

Das frühere Betriebsverbot für alte Heizkessel und die Beratungspflicht vor dem Einbau einer Öl- oder Gasheizung wurden gestrichen. Eine ältere Heizung muß also nicht mehr allein wegen ihres Alters ausgetauscht werden. Das heißt aber nicht, daß fossile Heizungen dauerhaft günstig bleiben: Steigende CO₂-Kosten und der wachsende Anteil klimafreundlicher Brennstoffe verteuern den Betrieb. Eine unabhängige Beratung vor dem Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie bleibt daher sinnvoll.

Energieausweis genauer prüfen

Der Energieausweis wird modernisiert und aussagekräftiger. Für Käufer lohnt sich ein genauer Blick, weil er Rückschlüsse auf künftige Heizkosten und möglichen Modernisierungsbedarf erlaubt. Für Nichtwohngebäude werden dabei neue Effizienzklassen von A bis G eingeführt; die vertraute Skala für Wohngebäude bleibt bestehen.

Neubau: Solarpflicht und Nullemissionsstandard

Wer neu baut oder einen Neubau erwirbt, sollte zwei Punkte kennen: Für neu zu errichtende Gebäude wird schrittweise eine Solarpflicht eingeführt. Zudem gilt der Nullemissionsgebäude-Standard ab 2028 für behördliche Neubauten und ab 2030 für alle Neubauten – solche Gebäude verursachen am Standort keine Emissionen aus fossilen Brennstoffen.

Förderung

Der Heizungstausch wird weiterhin staatlich gefördert. Die Förderbedingungen wurden allerdings zum 21. Juli 2026 angepaßt; die Höhe richtet sich nun stärker nach dem Einkommen, und es gibt einen Familienbonus. Vor einer Kaufentscheidung mit geplanter Sanierung lohnt sich ein Blick auf die aktuellen Konditionen der KfW.

Für Kapitalanleger und Vermieter

Beim Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung werden bestimmte Betriebskosten künftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Das ist bei der Renditebetrachtung einer vermieteten Immobilie einzukalkulieren.

Einordnung

Das Gesetz ist politisch umstritten und soll 2030 auf seinen Beitrag zu den Klimazielen überprüft werden. Für die Kaufentscheidung von heute gilt: Eine fossile Heizung ist kein Ausschlußkriterium mehr, aber der energetische Zustand einer Immobilie bleibt ein wichtiger Kosten- und Werthebel – und damit ein zentraler Punkt bei Besichtigung und Preisverhandlung.

Quelle: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), amtliches Informationsportal des Bundes (gmodg.bund.de, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung); Verkündung BGBl. 2026 I Nr. 226 vom 28. Juli 2026. Allgemeine Information, Stand August 2026, ohne Gewähr; keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

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Zu den typischen Erwerbsnebenkosten gehören:

• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Grundbuchkosten
• gegebenenfalls Maklerprovision
• gegebenenfalls weitere Kosten, beispielsweise für Gutachten oder Finanzierungsunterlagen.

Grunderwerbsteuer

Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert in den einzelnen Bundesländern.  Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG); Bemessungsgrundlage ist bei einem Kauf grundsätzlich die Gegenleistung, insbesondere der vereinbarte Kaufpreis einschließlich bestimmter vom Käufer übernommener sonstiger Leistungen. Der Steuersatz beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % der steuerpflichtigen Gegenleistung gemäß § 8 GrEStG. Die Höhe legt jedes Bundesland seit 2006 selbst fest, weshalb der Satz regional erheblich abweicht. Die folgende Übersicht zeigt die derzeit geltenden Steuersätze in alphabetischer Reihenfolge der Länder.

Da die Länder ihre Steuersätze ändern können, ist für den konkreten Fall stets der aktuell gültige Satz des betreffenden Bundeslandes maßgeblich.

Praktisch bedeutsam: Die Grunderwerbsteuer ist nach dem Steuerbescheid fällig, Die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt das Finanzamt grundsätzlich, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet wurde oder Steuerfreiheit besteht. Sie ist grundsätzlich Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Notarkosten

Der Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf zwingend der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB); ohne sie ist er unwirksam. Der Notar entwirft und beurkundet den Vertrag, sorgt für dessen Abwicklung und veranlaßt die erforderlichen Eintragungen. Die Gebühren sind bundesweit einheitlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und richten sich nach dem jeweiligen Geschäftswert, der bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf regelmäßig vom Kaufpreis ausgeht. Als Richtwert gelten für den Notar etwa 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises. Die Sätze sind gesetzlich festgelegt und damit nicht verhandelbar.

Grundbuchkosten

Für die Eintragung des neuen Eigentümers – und, bei einer Finanzierung, für die Eintragung der Grundschuld zugunsten der Bank – erhebt das Grundbuchamt Gebühren, die sich ebenfalls nach dem GNotKG bemessen. Als Richtwert gelten für die Grundbuchkosten etwa 0,5 % des Kaufpreises. Die tatsächliche Höhe der Notar- und Grundbuchkosten hängt vom Einzelfall ab, insbesondere von der Höhe einer eingetragenen Grundschuld, und kann daher abweichen.

Maklerprovision (Courtage)

Eine Maklerprovision fällt nur an, wenn der Kauf durch einen Makler vermittelt wurde. Für den Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher gilt seit dem 23. Dezember 2020 eine gesetzliche Regelung zur Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a–656d BGB). Danach bedürfen Maklerverträge für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser der Textform. Der Käufer darf bei den von §§ 656c und 656d BGB erfaßten Geschäften grundsätzlich nicht mit mehr als der Hälfte der Maklerprovision belastet werden. Eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe der Provision besteht nicht.  

Zu beachten ist der begrenzte Anwendungsbereich: Die Regelungen der §§ 656c/656d BGB gelten ausschließlich für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, sofern der Käufer als Verbraucher handelt. Bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten greifen diese besonderen Vorschriften grundsätzlich nicht. Dort kann die Verteilung der Maklerprovision grundsätzlich frei vereinbart werden. Bei einer Eigentumswohnung gelten die §§ 656a ff. BGB dagegen grundsätzlich auch dann, wenn der Verbraucher die Wohnung als Kapitalanlage erwirbt.

Weitere mögliche Kosten

Je nach Gestaltung können situationsbedingt gegebenenfalls zusätzliche Positionen hinzukommen, etwa für die Bestellung einer Grundschuld, ein Notaranderkonto, Löschungsbewilligungen für bestehende Grundpfandrechte oder sonstige Belastungen des Verkäufers.

Wie hoch die tatsächlichen Nebenkosten ausfallen, hängt deshalb immer vom konkreten Fall und vom jeweiligen Bundesland ab.

Unser Tipp: Rechnen Sie bei der Immobilienfinanzierung nicht nur mit dem Kaufpreis. Eine realistische Kalkulation der Erwerbsnebenkosten gehört zu einer soliden Kaufentscheidung.

Hinweis: Die tatsächliche Höhe der Nebenkosten kann je nach Einzelfall variieren.

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Die Erbschaftsteuer ist eine Steuer, die auf den unentgeltlichen Vermögensübergang von Todes wegen erhoben wird – also auf das, was ein Erbe, Vermächtnisnehmer oder Pflichtteilsberechtigter aus einem Nachlaß erhält. Rechtsgrundlage ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Schenkungen unter Lebenden werden nach denselben Grundsätzen behandelt (Schenkungsteuer), damit die Erbschaftsteuer nicht durch Übertragungen zu Lebzeiten umgangen werden kann.

Besteuert wird nicht der Nachlaß als solcher, sondern der Erwerb des einzelnen Erben. Jeder Erwerber wird also für seinen Anteil gesondert veranlagt. Die Steuer entsteht grundsätzlich mit dem Tod des Erblassers. Der Erwerb ist dem zuständigen Erbschaftsteuer-Finanzamt im Regelfall binnen drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG); eine vollständige Steuererklärung ist erst auf Anforderung einzureichen.

Die Höhe der Steuer hängt von drei Größen ab: dem steuerlichen Wert des Erwerbs, der Steuerklasse und dem daraus folgenden Steuersatz.

Bewertung des Vermögens

Für die Steuer ist der Wert der Vermögensgegenstände zum Todestag maßgeblich. Grundbesitz wird nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) bewertet, für bebaute Grundstücke insbesondere nach den §§ 176 ff. BewG im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Die Bewertung orientiert sich am gemeinen Wert (Verkehrswert) zum Bewertungsstichtag. Vom Wert des erworbenen Vermögens werden die abzugsfähigen Nachlaßverbindlichkeiten abgezogen – etwa Schulden des Erblassers, Vermächtnisse, Pflichtteile sowie die Kosten der Bestattung und der Abwicklung des Nachlasses (nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG).

Steuerklassen

Das ErbStG teilt die Erwerber nach dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser in drei Steuerklassen ein (§ 15 ErbStG). Je näher die Verwandtschaft, desto günstiger die Behandlung. Eingetragene Lebenspartner sind Ehepartnern steuerlich vollständig gleichgestellt und gehören zur Steuerklasse I. Geschwister fallen nach § 15 Abs. 1 ErbStG in Steuerklasse II. Nicht verwandte Personen gehören grundsätzlich zur Steuerklasse III; welche Steuerklasse bei Verwandten gilt, richtet sich nach § 15 ErbStG.

Persönliche Freibeträge (§ 16 ErbStG, Stand 2026)

Der persönliche Freibetrag wird vom steuerpflichtigen Erwerb abgezogen; nur der danach verbleibende Betrag unterliegt grundsätzlich der Besteuerung:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder und Stiefkinder (sowie Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind): 400.000 €
• Enkel: 200.000 €
• übrige Personen der Steuerklasse I: 100.000 €
• übrige Personen der Steuerklasse II (z. B. Geschwister, Nichten, Neffen): 20.000 €
• Personen der Steuerklasse III: 20.000 €

Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG sind 2026 unverändert geblieben. Ein häufiger Irrtum betrifft nichteheliche Partner: Unverheiratete Lebensgefährten haben keinen erhöhten Freibetrag. Sie fallen in Steuerklasse III mit nur 20.000 € Freibetrag und Steuersätzen von 30–50 %.

Für Ehegatten und Kinder kommt zusätzlich ein Versorgungsfreibetrag hinzu (§ 17 ErbStG); beim überlebenden Ehegatten beträgt er bis zu 256.000 €, wird jedoch um steuerfreie Versorgungsbezüge (etwa eine Witwenrente) gekürzt.

Steuersätze (§ 19 ErbStG)

Auf den nach Abzug der Freibeträge verbleibenden steuerpflichtigen Erwerb wird ein progressiver Steuersatz angewendet. Die Steuersätze liegen je nach Steuerklasse und Wert zwischen 7 % und 50 %. Innerhalb jeder Steuerklasse steigt der Satz mit dem Wert des Erwerbs; Die Steuer wird nach den in § 19 ErbStG festgelegten Steuersätzen und Wertgrenzen berechnet. § 19 Abs. 3 ErbStG enthält einen Härteausgleich beim Überschreiten einer Wertgrenze.

Wichtige Steuerbefreiungen im Immobilienbereich

Für selbstgenutzten Wohnraum bestehen besondere Befreiungen: Ein selbstgenutztes Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei auf den Ehepartner übergehen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Für Kinder gilt eine vergleichbare Befreiung, allerdings begrenzt auf eine Wohnfläche von 200 m² (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Voraussetzung ist in beiden Fällen regelmäßig, daß der Erwerber die Wohnung unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken nutzt und über zehn Jahre beibehält. Für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke sieht § 13d ErbStG einen Bewertungsabschlag von 10 % (unter weiteren Voraussetzungen und Ausnahmen) vor.

Zusammenspiel mit der Schenkung

Durch Schenkungen zu Lebzeiten können Freibeträge alle 10 Jahre erneut genutzt werden (§ 14 ErbStG). Innerhalb dieses Zehnjahreszeitraums werden mehrere Erwerbe von derselben Person zusammengerechnet, damit der Freibetrag nicht mehrfach in kurzer Folge ausgenutzt wird.

Die konkrete Steuerlast hängt stark vom Einzelfall ab. Bei größeren oder komplexen Nachlässen – insbesondere mit Betriebsvermögen (§§ 13a, 13b ErbStG) oder mehreren Immobilien – ist eine gesonderte steuerliche Prüfung angezeigt; die vorstehende Darstellung gibt den allgemeinen Rahmen wieder und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.

Wird eine geerbte Immobilie verkauft, können zusätzlich einkommensteuerliche Fragen relevant werden. Ob beispielsweise ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, hängt von verschiedenen Umständen ab. § 23 EStG enthält hierzu entsprechende Regelungen. Für die Berechnung der 10-Jahresfrist ist der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Rechtsvorgänger maßgeblich.

Unser Tipp: Bei einer geerbten Immobilie sollten Erbschaftsteuer, Eigentumsverhältnisse und eine mögliche Veräußerung nicht isoliert betrachtet werden. Eine frühzeitige steuerliche und rechtliche Prüfung kann sinnvoll sein.

Hinweis: Dies ist ein allgemeiner, nicht individualberatender Informationsbeitrag. Die steuerliche Behandlung einer Erbschaft ist immer vom individuellen Einzelfall abhängig. Die vorstehenden Informationen sollten nicht ungeprüft übernommen werden. Eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen.

Der Beitrag Immobilie geerbt – wann fällt Erbschaftsteuer an? erschien zuerst auf Schmitz und Mann Immobilien.

Die Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage, mit der ein Grundstück mit Gebäude in Wohnungs- oder Teileigentum aufgeteilt wird. Sie schafft die Voraussetzung dafür, daß an einzelnen Wohnungen oder anderen Räumen eines Gebäudes selbständiges, im Grundbuch eingetragenes Eigentum entstehen kann. Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere § 8 WEG für die Aufteilung durch den Alleineigentümer.

Der Hintergrund: Nach dem allgemeinen Grundsatz des BGB ist ein Gebäude wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und kann nicht getrennt vom Grundstück veräußert werden. Das WEG durchbricht diesen Grundsatz und ermöglicht es, an einzelnen abgeschlossenen Wohnungen oder Räumen Sondereigentum zu begründen, das mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück verbunden ist.

Die Teilungserklärung teilt das Eigentum daher in zwei Kategorien:

Das Sondereigentum umfaßt die einzelne, in sich abgeschlossene Wohnung (Wohnungseigentum) oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wie Läden oder Tiefgaragenstellplätze (Teileigentum). An diesen Einheiten besteht Alleineigentum.

Das Gemeinschaftseigentum umfaßt alles, was nicht Sondereigentum ist und dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient – insbesondere das Grundstück selbst sowie die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes notwendigen Teile wie Fundamente, tragende Wände, Dach, Treppenhaus und die zentralen Ver- und Entsorgungsleitungen. Am Gemeinschaftseigentum steht jedem Wohnungseigentümer ein Miteigentumsanteil zu.

Die Teilungserklärung enthält typischerweise folgende Bestandteile:

Die Aufteilung selbst mit der Bestimmung, welche Miteigentumsanteile mit welchem Sondereigentum verbunden sind. Der Miteigentumsanteil wird meist als Bruchteil (zum Beispiel in Tausendstelanteilen) angegeben und bestimmt unter anderem das Stimmgewicht und häufig den Kostenverteilungsschlüssel.

Der Aufteilungsplan – eine von der Baubehörde mit Abgeschlossenheitsbescheinigung versehene Bauzeichnung, aus der die Lage und Größe der einzelnen Einheiten sowie die Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum hervorgeht. Die einzelnen Einheiten sind darin mit derselben Nummer gekennzeichnet, die auch in der Teilungserklärung verwendet wird.

Die Gemeinschaftsordnung, die häufig – aber nicht zwingend – Teil der Teilungserklärung ist. Sie regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander, etwa Nutzungsrechte, Sondernutzungsrechte an bestimmten Flächen (zum Beispiel Gartenanteilen oder Stellplätzen), Kostenverteilung und Verwaltung. Sie wirkt als vereinbarte Ordnung der Gemeinschaft.

Rechtlich wirksam wird die Aufteilung mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher: Das Grundbuchamt schließt das bisherige Grundbuchblatt des Grundstücks und legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuch an. Ab diesem Zeitpunkt ist jede Einheit selbständig veräußerbar und belastbar. Die Teilungserklärung wird dabei zum Inhalt des Sondereigentums und ist im Grundbuch in Bezug genommen; sie bindet auch spätere Erwerber.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung ist deshalb ein genauer Blick in die Teilungserklärung und die dazugehörigen Unterlagen unbedingt zu empfehlen. Denn die tatsächliche Nutzung einer Fläche und deren rechtliche Zuordnung können unter Umständen deutlich voneinander abweichen.

Unser Tipp: Prüfen Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und die relevanten Aufteilungspläne.

Hinweis: Die konkrete rechtliche Bewertung sollte bei Bedarf durch einen Notar oder eine entsprechend qualifizierte Fachperson erfolgen.

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Bundesweit werden die Daten des Katasters heute im ALKIS (Amtliches Liegenschaftskatasterinformationssystem) geführt, das die früher getrennten Nachweise der Flurkarte (graphischer Teil) und des Liegenschaftsbuchs (beschreibender Teil) in einem einheitlichen digitalen Datenbestand zusammenfaßt. Die frühere Bezeichnung „Flurkarte“ ist im allgemeinen Sprachgebrauch geblieben, auch wenn amtlich von der Liegenschaftskarte gesprochen wird.

Die Karte enthält im Wesentlichen folgende Angaben:

Die Flurstücke als kleinste Buchungseinheit des Katasters, jeweils mit ihrer Flurstücksnummer, den Grenzen und häufig der Flächengröße. Ein Grundstück im Rechtssinne kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.

Die Gliederung nach Gemarkung und Flur, also die räumliche Ordnung, über die jedes Flurstück eindeutig zugeordnet wird (Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer).

Die Gebäude mit ihrem Grundriß (Umring) und ihrer tatsächlichen Nutzung.

Die tatsächliche Nutzung der Flächen (zum Beispiel Wohnbaufläche, Landwirtschaft, Wald, Verkehrsfläche) sowie topographische und beschreibende Angaben wie Straßennamen und Hausnummern.

Zu beachten ist der rechtliche Charakter der Karte: Die Liegenschaftskarte weist die im Kataster nachgewiesenen Grenzen nach, ersetzt aber keine Grenzfeststellung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder die Katasterbehörde. Insbesondere die aus der Karte grafisch abgegriffene Lage einer Grenze ist rechtlich nicht mit dem verbindlichen Grenznachweis gleichzusetzen; verbindlich ist allein das Ergebnis einer amtlichen Vermessung. Ebenso begründet die Karte selbst keine Eigentumsverhältnisse – diese ergeben sich aus dem Grundbuch.

Die Verbindung zwischen beiden Registern läuft über die Katasterangaben: Das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs übernimmt Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer aus dem Liegenschaftskataster, so daß sich rechtliche und tatsächliche Verhältnisse einander zuordnen lassen.

Gerade beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie kann die Flurkarte wertvolle Informationen liefern. Sie kann beispielsweise dabei helfen, die tatsächliche Grundstückssituation besser zu verstehen und Grundstücksgrenzen nachvollziehbar darzustellen.

Wichtig ist allerdings: Die Flurkarte ist kein Ersatz für eine baurechtliche Prüfung. Aus der Darstellung eines Grundstücks oder eines Gebäudes in der Flurkarte lässt sich beispielsweise nicht automatisch ableiten, dass ein bestimmtes Bauvorhaben zulässig ist.

Auch bei geplanten Grundstücksteilungen spielt die Darstellung im Kataster eine wichtige Rolle. Eine Grundstücksteilung darf insbesondere nicht zu Verhältnissen führen, die den Festsetzungen eines bestehenden Bebauungsplans widersprechen. (§ 19 BauGB)

Einen amtlichen Auszug aus der Liegenschaftskarte erhält man bei der zuständigen Kataster- bzw. Vermessungsbehörde; anders als beim Grundbuch ist hierfür in der Regel kein berechtigtes Interesse nachzuweisen.

Unser Tipp: Bei Grundstückskauf, Neubau oder geplanter Teilung sollten Flurkarte, Grundbuch und gegebenenfalls weitere Bauunterlagen gemeinsam betrachtet werden.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Vermessungs- oder Baurechtsberatung.

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Das Grundbuch ist ein beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführtes öffentliches Register, in dem die Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken verzeichnet sind. Rechtsgrundlage sind die Grundbuchordnung (GBO) und die ergänzenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Für jedes Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, das eindeutig über Grundbuchbezirk, Blattnummer und die Angaben des amtlichen Liegenschaftskatasters (Gemarkung, Flur, Flurstück) zugeordnet ist.

Das Grundbuch ist in vier Teile gegliedert:

Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück selbst – seine katastermäßige Lage, Größe und Wirtschaftsart sowie zugehörige Rechte wie etwa Wegerechte zugunsten des Grundstücks (grundstücksgleiche und dienende Rechte).

Abteilung I weist den oder die Eigentümer sowie den Rechtsgrund des Eigentumserwerbs aus (zum Beispiel Auflassung, Erbfolge).

Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte – etwa Grunddienstbarkeiten (Wege-, Leitungsrechte), Nießbrauch, Wohnungsrechte, Vorkaufsrechte oder Auflassungsvormerkungen sowie Verfügungsbeschränkungen.

Abteilung III verzeichnet die Grundpfandrechte, also Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, die der Absicherung von Krediten dienen.

Die praktische Bedeutung des Grundbuchs liegt in seinem öffentlichen Glauben (§ 892 BGB): Wer im Vertrauen auf einen eingetragenen Rechtszustand ein Grundstück erwirbt, wird grundsätzlich in diesem Vertrauen geschützt, auch wenn die Eintragung im Einzelfall unrichtig sein sollte. Rechtsänderungen an Grundstücken – insbesondere Eigentumsübergang und Bestellung von Grundpfandrechten – werden regelmäßig erst mit der Eintragung wirksam.

Für Käufer ist deshalb wichtig zu wissen: Nicht alles, was auf einem Grundstück oder in einer Immobilie sichtbar ist, ergibt sich automatisch aus den Verkaufsunterlagen. Entscheidend können die Eintragungen im Grundbuch sein.

Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO); das Grundbuch ist also kein allgemein einsehbares Register. Ein berechtigtes Interesse haben typischerweise Eigentümer, Kaufinteressenten mit Nachweis, Gläubiger, Notare oder Gerichte.

Die Eigentumsumschreibung erfolgt erst im Zusammenhang mit dem notariellen Kaufvertrag und der anschließenden Eintragung im Grundbuch. Grundstückskaufverträge müssen grundsätzlich notariell beurkundet werden. (§ 311b BGB)

Unser Tipp: Lassen Sie sich vor dem Kauf die für den Erwerb relevanten Grundbuchunterlagen erläutern. So können mögliche Rechte und Belastungen frühzeitig erkannt und bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

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